ПЛАТА ЗА ВОЗДУХ
Давайте послушаем самих жильцов новообразованных коммуналок.
— Нас возмущает расчет квартплаты, — жалуется Людмила Троицкая, жительница общежития на ул. Чернышевского, д. 5. — Раньше, когда имели статус «общежитие», мы платили 16 рублей за квадратный метр, а теперь 7 рублей 30 копеек, как в обычных домах. Но после перевода общежития в жилой дом к моим 30 метрам площади добавили еще 20 метров общего коридора и вписали в счет отопление, которого там нет и никогда и не было. В итоге я еще и оказалась должна! Почему мы должны платить за воздух?
— Мы живем в двух смежных комнатах, и у нас все свое: кухня, душ, туалет, — рассказывает Нина Воронова, жительница общежития на ул. Державина, д. 5. — Сами сделали перепланировку, провели канализацию и водопровод, собрали необходимые справки и разрешения. Когда встал вопрос о приватизации, нам обещали, что оформят наше помещение как отдельную квартиру. Месяц назад получили документы и обомлели – нас объединили в одну общую квартиру со всем первым этажом. Спрашиваем в мэрии: «Как же так?», а в ответ слышим: «Нас это не интересует. Пользуйтесь общими кухней и санузлом.
А то понастроили там!» Мы просили, чтобы к нам пришли и все посмотрели. Но никто так и не пришел…
Сделки с недвижимостью между супругами
Если квартира приобретена в браке, это совместная собственность супругов, а значит, заключить между собой договор купли-продажи или дарения такой недвижимости муж и жена не могут, даже если право собственности зарегистрировано на одного из них. Подобная сделка будет признана мнимой.
Однако муж и жена вправе договориться о разделе недвижимости, которая находится у них в совместной собственности. Сделать это можно в любое время, заключив между собой соглашение о разделе общего имущества и заверив его у нотариуса.
Если собственность уже оформлена как долевая, то своей долей каждый из собственников вправе распоряжаться как угодно, в том числе — подарить второму супругу. Но вот с продажей и в этом случае могут возникнуть сложности: денежные средства семьи находятся в совместной собственности, поэтому выходит, что один участник сделки расплачивается с другим деньгами, которые и так принадлежат им обоим.
Аналогичные трудности возникнут, если один из супругов захочет продать другому недвижимость, приобретённую до брака или полученную в дар: собственность его личная, распоряжаться ею он может как угодно, но деньги при этом в семье общие.
Правила вне закона
В каждом доме есть собственные правила. Однако общая суть законов в части аренды жилья сводится к тому, что вы должны вовремя платить арендную плату, не наносить ущерб собственности. Однако никто не может требовать выполнения определенных правил.
Я учусь на юридическом факультете, поэтому я послал ей несколько законов, которые доказали, что наличие подобных требований не является законным со стороны арендодателя.
Она начала игнорировать меня. Однако я решил обратиться к маме. Она сказала мне, что я перехожу границы дозволенного и должен просто следовать правилам моей сестры, потому что мы семья. Я был ошарашен еще больше, потому что соблюдение всех этих правил не позволило бы мне достаточно времени тратить на обучение.
МИНА ЗАМЕДЛЕННОГО ДЕЙСТВИЯ
Оказавшись в неприятной ситуации, люди выкручиваются как могут. Так, в общежитии на ул. Державина, д. 5 жильцы перекрыли выход из общего коридора первого этажа на лестницы, а для прохода на верхние этажи используют пожарные выходы. Правда, крупногабаритную мебель все равно приходится заносить через общий коридор, поскольку в пожарный ход она не помещается. Как бы вы отреагировали, если бы соседи попросили вас открыть квартиру, чтобы пронести к себе шкаф или диван?
На ул. Волховской, д. 4а выходы с первого этажа на лестницы также перекрыты, зато входная дверь нараспашку. Представьте, что дверь в вашу квартиру постоянно открыта и любой с улицы может свободно войти.
В доме по ул. Чернышевского, 5 жильцы верхних этажей не согласились ходить через пожарный ход. В результате все идут через парадный подъезд. Чтобы как-то ограничить поток непрошенных гостей, жители первого этажа в левой и правой половине общего коридора поставили железные двери с домофоном. А теперь представьте, что ваша спальня и гостиная разделены металлической дверью с кодовым замком!
Получается, по документам люди живут в квартирах, а по факту – в проходном дворе. К тому же бедолаги платят и отвечают за помещения, им не принадлежащие (вроде вахты). Желание городских властей поскорее избавиться от общежитий вполне понятно. Но у жильцов есть возможность оспорить решение о приватизации в суде, и мэрии придется устранять недостатки и выполнять перерегистрацию за свой счет. К тому же, по закону, если квартира не соответствует санитарным и техническим требованиям, то жильцы вправе требовать от наймодателя (администрации города) зачета расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги (Определение Верховного суда РФ от 19 апреля 2005 г. № 11-В05-5).
Правила проживания
Обсуждая со своей сестрой важные детали совместного проживания, я быстро выяснил, что у нее есть целый список правил, которые мне придется неукоснительно соблюдать после переезда:
- Нельзя есть или пить в спальне.
- Нельзя устраивать беспорядок в спальне.
- Нельзя приходить домой поздно ночью.
- Нужно следить за собакой.
- Нужно возить сестру за покупками.
- Надо готовить еду.
Прочитав это, я был крайне удивлен. После всех этих правил складывается впечатление, что я собираюсь устраиваться на дополнительную работу, а не снимать квартиру вместе со своей сестрой. Я учусь на юридическом факультете и трачу на это большое количество времени. Однако в соответствии с перечисленными выше правилами, мне пришлось бы возить сестру за покупками, следить за ее собакой и готовить еду. При этом мне пришлось бы частично оплачивать аренду, а для этого нужно подрабатывать.
Я сказал Оле, что не буду переезжать, чтобы подчиняться чужим правилам. Если я хочу привести домой парней, я буду это делать, хотя и не буду шуметь, потому что я знаю, что в доме находятся другие люди.
Если я хочу пригласить к себе друга, мне не нужно просить разрешения. Я могу есть все, что захочу, и так далее и тому подобное. Она спросила, неужели я рассчитываю на то, что другие арендодатели согласятся с моими правилами? Я ответил утвердительно.
ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ В КОММУНАЛКУ
Оформление собственности проходит в два этапа: сначала общежития преобразуются в дома с коммунальными квартирами, где люди проживают по договору социального найма, а затем желающие в установленном порядке подают на приватизацию и получают свидетельство о собственности на свои комнаты внутри коммунальной квартиры.
Увы, дело было перед выборами мэра столицы Карелии, поэтому основательной экспертизы общежитий никто не проводил. Приходилось спешить, чтобы успеть отрапортовать перед избирателями. Не мудрствуя лукаво, коммунальные квартиры решили нарезать «по этажам»: первый этаж – квартира № 1, второй этаж – квартира № 2 и так далее. Там, где этаж разделен на две секции с отдельным входом, каждую оформили как отдельную коммуналку.
Для второго, третьего и последующих этажей такое решение еще куда ни шло, но для первого этажа – абсолютно неприемлемо. Ведь в большинстве общежитий первый этаж представляет собой длинный коридор, по краям которого расположены две изолированные жилые секции. В коридор выходят комнаты общего пользования: бывшие вахта и комната коменданта, электрощитовая, колясочная…
Коммунальную квартиру, целиком занимающую первый этаж общежития, в принципе нельзя считать жилым помещением — ни по закону, ни по здравой логике. Во-первых, она не изолирована от других помещений дома (ст. 15 п. 2 и ст. 16 п. 3 ЖК РФ). Вы можете представить, что через вашу квартиру ходят соседи с верхних этажей, потому что иначе им домой не попасть? Во-вторых, в ней расположено общедомовое имущество, например, электрощитовая, техническое помещение, предназначенное для обслуживания более одной квартиры, а закон такое запрещает (ст. 36 ЖК РФ, п. 6 Положения Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 — о признании помещения жилым). Ну и в-третьих, нарушены санитарно-технические требования для постоянного проживания граждан, в частности требования к системам отопления (п. 6.3.1 СНИП 41-01-2003, п. 15 Положения № 47). Как может быть частью квартиры неотапливаемый коридор, из которого имеется прямой выход на улицу? Мы же не в деревне живем!
Покупка квартиры в ипотеку у родственников: возможно ли это?
Технически оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственникам, возможно, но у такой покупки тоже много нюансов, которые способны сделать её невыгодной или серьёзно осложнить:
- банк наверняка потребует дополнительные документы, чтобы убедиться в чистоте сделки (в частности, придётся подтвердить, что у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, а у продавца имеется другая недвижимость и ему есть где жить после продажи);
- нельзя получить налоговый вычет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица;
- скорее всего, не удастся воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой;
- сэкономить при покупке тоже не получится: если сумма «родственной» сделки ниже рыночной, банк может заподозрить, что она фиктивная.
Банк вправе отказать в предоставлении кредита, не объясняя причин своего решения несостоявшемуся заёмщику. И в таких неоднозначных ситуациях, как сделки между близкими родственниками, отказы нередки. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку полезно узнать, как выбранный банк относится к кредитованию подобных покупок.
Отдельный нюанс — использование материнского капитала (например, для оплаты первоначального взноса)
Купля-продажа между родственниками в этом случае попадёт под пристальное внимание Социального фонда (это преемник Пенсионного фонда и Фонда социального страхования), проверки неизбежны. . Фонду необходимо убедиться в том, что:
Фонду необходимо убедиться в том, что:
- сделка не мнимая (попытка обналичить материнский капитал таким путём может быть квалифицирована как мошенничество);
- ребёнку выделена доля в приобретаемой квартире.
НЕПРОСТОЕ РЕШЕНИЕ
Ситуация аналогичная петрозаводской складывается и в других городах. Например, в марте прошлого года в Челябинске была приостановлена работа по переводу 26 общежитий в жилые дома. Причем именно по той причине, что целый этаж, включающий нежилые помещения, превращали в одну коммунальную квартиру.
Мэрия Петрозаводска признает, что проблема с «нарезкой» коммунальных квартир существует, но пока не знает, как ее можно быстро решить. Слишком много здесь возникает коллизий между интересами жильцов, требованиями законодательства и возможностями городского бюджета. «Карельская Губернiя» подскажет несколько выходов.
1. Жильцы общежитий могут обратиться в суд. Петрозаводские власти сами заинтересованы в судебном разбирательстве, чтобы создать прецедент разрешения подобного рода вопросов.
2. Петрозаводский городской совет вправе признать, что общежития изначально не приспособлены для переоборудования в многоквартирный дом, и заложить в городской бюджет средства на реконструкцию.
3. Общее собрание собственников само может принять решение о делении общежития на квартиры и необходимой перепланировке, согласовав его с городскими властями, строителями и пожарниками.
Что думают другие
Я обратился к интернет-пользователям за советом, чтобы убедиться, не ошибся Почти все согласились, что не следует переезжать к сестре. Один человек сказал, что ее правила смешны и мое решение сослаться на закон было идеальным ответом. Другой указал на то, что сестра хотела горничную, которая платила бы за то, чтобы жить с ней. При этом пришлось бы возить ее по магазинам и следить за собакой.
Но нашлись и те, кто не одобрил мое поведение. Один пользователь сказал, что нужно было просто вежливо отказать, а не ссылаться на законы и не пытаться выставить ее правила полнейшим абсурдом, потому что это испортило отношения. Возможно, я поступил опрометчиво, но сестра тоже должна понимать, что ее правила оказались слишком строгими.
Большинство людей поддержали меня в решении не переезжать к сестре на подобных условиях. Хорошо, что я сразу задал нужные вопросы и выяснил все до переезда. Не представляю, как сложилось бы моя жизнь, если бы обо всех этих правилах я узнал после переезда. Скорее всего, мне пришлось бы съезжать от сестры, зря потратив время и деньги.